Crédito hipotecario: sí hay dinero, lo que falta es vivienda al alcance

Columnas lunes 14 de septiembre de 2026 -

El crédito hipotecario comienza a dar señales de recuperación en México, pero sería aventurado cantar victoria. Después del freno que registró desde 2025 y que se prolongó durante el primer trimestre de 2026, el financiamiento empieza a encontrar mejores condiciones, aunque la demanda sigue topándose con una realidad incómoda: hay crédito, pero cada vez cuesta más encontrar una vivienda que pueda pagarse con él.

El problema, por tanto, ya no puede explicarse solamente por las tasas de interés. Banco de México reportó una pérdida de dinamismo en el otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios durante el segundo semestre de 2025 y los primeros meses de este año. BBVA Research también documentó que en 2025 la originación bancaria tuvo una ligera contracción tanto en número como en monto, mientras los créditos tendieron a ser de menor valor.

Y aquí aparece el verdadero nudo: la vivienda se está encareciendo más rápido que la capacidad de compra de muchas familias. En 2025 los precios aumentaron 8.7% a nivel nacional y durante el primer semestre de 2026 acumularon otro 7.9%. En contraste, la tasa hipotecaria promedio se ubicó en 11.42% durante el segundo trimestre.

El crédito existe, pero no alcanza para cualquier casa

Esta combinación está cambiando el comportamiento del comprador. Hay mayor cautela, se analiza más la mensualidad, se pospone la decisión y se buscan viviendas de menor precio. Mientras tanto, la oferta disponible no necesariamente corresponde con lo que los hogares pueden pagar.

El dato es revelador: el financiamiento para vivienda apenas creció 0.4% anual en marzo de 2026, su menor avance desde 2004. Es decir, aunque el mercado financiero tiene capacidad para prestar, la colocación no despega con fuerza porque del otro lado de la ecuación está una vivienda cada vez menos accesible.

Y no se trata únicamente de un problema para quien busca comprar por primera vez. También impacta a quienes quieren cambiar de casa, adquirir una propiedad más grande o invertir. Si la vivienda nueva tiene precios elevados y la oferta es limitada, el crédito termina compitiendo por un inventario que no crece al mismo ritmo que las necesidades de la población.

Bajar tasas ayuda, pero no resuelve el problema

Hay, sin embargo, señales que permiten mirar 2026 con algo más de optimismo. Banxico mantiene su tasa de referencia en 6.5%, después del ciclo de recortes, y las condiciones financieras son más favorables que hace un año. BBVA Research identifica además señales de recuperación en la edificación residencial.

Pero aquí está el detalle que no debe perderse de vista: una tasa más baja puede mejorar la mensualidad, pero no hace aparecer casas y departamentos de menor precio.

Si los desarrolladores enfrentan costos elevados, tierra cara, trámites, restricciones urbanas y dificultades para producir vivienda accesible, el mercado seguirá teniendo una paradoja: financiamiento disponible, pero pocas opciones que embonen con los ingresos de las familias.

Por eso la recuperación del crédito hipotecario será probablemente gradual y selectiva, no un rebote espectacular. El reto de fondo para México es mucho más grande que reducir tasas: hay que volver a producir vivienda en los segmentos donde realmente existe demanda y capacidad de pago.

Porque de poco sirve decirle a una familia que el banco sí le presta, si cuando sale a buscar casa descubre que el crédito que le aprobaron ya no alcanza para comprarla. Ahí está, hoy, uno de los grandes pendientes del mercado inmobiliario mexicano.

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