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Bajar tasas hipotecarias no fabrica casas
Columnas
La banca espera cerrar 2026 con hasta 270 mil millones de pesos en financiamiento hipotecario y entre 115 mil y 120 mil créditos colocados. El problema es que el dinero no alcanza para resolver un mercado donde la vivienda nueva escasea, la tierra se encarece y cada vez más familias encuentran que la casa que necesitan simplemente no está disponible.
Hay una paradoja en el mercado hipotecario mexicano: el crédito comienza a recuperar terreno, las tasas ya regresaron al terreno de un dígito y la banca espera cerrar el año con números positivos, pero conseguir la vivienda adecuada sigue siendo el verdadero dolor de cabeza.
Cuando platiqué con Gonzalo Palafox, director de Crédito Hipotecario de Banamex y coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la ABM, él anticipó ya un crecimiento de los créditos individuales para comprar vivienda. Al cierre del primer semestre los bancos habían colocado alrededor de 53 mil 400 créditos hipotecarios por 135 mil 300 millones de pesos. En monto, el avance es claro frente a los 129 mil millones registrados en el mismo periodo de 2025.
Y hay una cifra especial: para todo 2026 la banca estima colocar entre 265 mil y 270 mil millones de pesos en crédito hipotecario y alrededor de 115 mil a 120 mil hipotecas. Es decir, el sector espera recuperar crecimiento tanto en dinero prestado como en número de familias financiadas.
La meta está puesta. El mercado todavía no responde completo
El dato importa porque 2025 terminó prácticamente en tablas: el monto colocado creció apenas 0.5%, mientras que el número de créditos cayó alrededor de 5%. Y aunque la banca llegó a colocar cerca de 150 mil hipotecas en el año récord de 2021, hoy la expectativa para 2026 todavía se encuentra muy por debajo de aquel nivel.
La buena noticia es que las condiciones financieras comenzaron a cambiar. La tasa promedio de colocación reportada por Palafox se ubicó al cierre del primer semestre en 9.99%, nuevamente por debajo de 10%. Para una familia, unos cuantos puntos porcentuales pueden hacer la diferencia entre alcanzar o no la capacidad de crédito necesaria.
El “pero” es que bajar la tasa no fabrica casas.
Una familia puede tener ingresos, empleo, ahorro para el enganche y capacidad para pagar una mensualidad; sin embargo, si no encuentra una vivienda adecuada, bien ubicada y dentro de su presupuesto, la operación no ocurre.
Y eso complica al mercado. La escasez ya no se limita a la vivienda económica. También falta vivienda media y residencial, mientras el costo de la tierra, materiales, construcción y trámites presiona la viabilidad de nuevos proyectos.
El crédito puede crecer, pero necesita producto
Durante años el sector recibió el mensaje de construir más vivienda económica. La respuesta llegó parcialmente, pero ahora el problema es más amplio: México necesita producir vivienda nueva para diferentes bolsillos y, sobre todo, producirla donde realmente pueda vivir la gente.
Palafox plantea que existen terrenos que podrían convertirse en vivienda, pero están atorados por problemas regulatorios, antecedentes ejidales, sucesiones, falta de infraestructura o normas que hacen inviable su desarrollo.
E desafío no es solamente financiero. Es urbano, regulatorio y productivo.
De 270 mil millones a más familias
El reto, entonces, no será únicamente cumplir la meta de 265 a 270 mil millones de pesos colocados en 2026, sino que ese dinero llegue a más hogares.
Porque prestar más pesos no necesariamente significa financiar a más mexicanos. De ahí que la meta de 115 mil a 120 mil hipotecas resulte incluso más reveladora que el monto.
La banca puede tener el dinero. Las familias pueden tener la necesidad. Las tasas pueden estar mejorando. Lo que sigue faltando es que el mercado produzca la casa que cabe en el crédito y en la vida real de los mexicanos.
Ese es el verdadero reto para 2026.
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/CR
